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无效合同


受本案仲裁条款管辖的当事人---合作建房的三要素---合同无效---返还财产
 
裁决书简介
 
一、案情
 
  1992年5月6日,申诉人和第一被诉人签订了一份“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”,主要内容为:
  (一)甲方(即第一被诉人,下称甲方)同意将A大厦高层商品楼的建设开发项目与乙方(即申诉人,下称乙方)进行合作开发,由乙方进行承包建筑,双方合作建设。
  (二)地点为甲方提供其所拥有的高层商住楼用地,使用土地面积7,849平方米。
  (三)甲方责任:负责该项目出地报批等有关兴建该项目的一切手续;负责该项目的三通一平、图纸设计;负责与有房地产经营权的公司签订代售合同。
  (四)乙方责任:负责建楼的全部资金,并负责组织施工队伍进行施工;拿到准建证十天起,2年内完成该项目的全部工程。
  (五)建成的楼宇双方按5:5分成,各得50%,各方所属楼宇由各方自行定价销售。
  (六)乙方在签订合同后15天内代甲方付人民币1,200万元作为前期开发资金,甲方在收到乙方付款日起(暂定一年期)到期还给乙方人民币1,200万元,并按开发利润分成人民币1,748,000元给乙方,如甲方不能按期归还,则用甲方所属楼宇按销售价85.6%抵押给乙方,如时间延长则按其比例增加利润分成给乙方。
  (七)双方签订补充合同,同具法律效力,共同执行。本合同经双方代表签字后生效。
 
  上述合同书经申诉人和第一被诉人签字盖章,第二被诉人也在合同书结尾部分甲方代表处签字盖章。
 
  1992年5月23日,上述合同书的甲乙双方又签订“补充合同书”,规定甲方在收到乙方代甲方支付前期开发资金人民币1,200万元时,即把其与土地所有权方签订的合同及委托授权书(内容为土地所有权方同意确认甲乙双方合作建设A大厦)和甲方原付款收据交乙方保存作为反担保。前期开发资金由甲方会同乙方直接交到土地所有权方,乙方有权监督此款专用于A大厦建设项目,开工前需用款项要经乙方签字生效。双方协商同意,如经乙方找到与有房地产经营权的公司签订代销合同时,由甲方支付人民币20万元劳务费给乙方。该份补充合同书除申诉人和第一被诉人签字盖章外,第二被诉人也在合同结尾部分甲方代表处签字盖章。
  同日,第三被诉人出具了一份“确认书”,内容为:(一)经村委研究,同意A大厦建设工程由第一被诉人与申诉人合作完成。(二)同意由申诉人代第一被诉人付前期开发资金人民币1,200万元,付款后第一被诉人与我村原签订合同及我村出具收款收据交申诉人作为第一被诉人履行合同的反担保。(三)第一被诉人与申诉人所签订的“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”,及其“补充合同书”中的A大厦即是我村与第一被诉人签订的“合作开发河东村商住楼合同书”中所指的河东村商住楼。
  这里所说的“合作开发河东村商住楼合同书”是河东村与第一被诉人在1992年3月11日签订的,担保方为第三被诉人。主要内容为一方出地,一方出资,合作建房并进行估算总值分成。
  申诉人1992年5月6日和6月12日分两次支付了1,200万元人民币,其中200万元由第一被诉人1992年5月6日出具收条,另1,000万元由河东村于1992年6月12日出具收据,收据写明“申诉人代第一被诉人付A大厦合作开发费”。
  1992年8月22日,第三被诉人与某物业发展公司(下称物业公司)签订了一份“关于合作开发商品住宅楼协议书”,协议书就双方合作开发A大厦作了规定,物业公司每平方米提取90元人民币固定利润,全部投资成本和经营利润及税收由第三被诉人负责并自负盈亏。1992年10月15日,镇人民政府在上述协议书上签字盖章同意此协议。
  同日,第二被诉人和物业公司签订了与上述协议书同样格式、同样内容的“关于合作开发商品住宅楼协议书”,只不过将上述协议书中第三被诉人的权利义务变为第二被诉人的权利义务。
  1992年8月28日,物业公司向县建设局城市规划股领取了中华人民共和国建设工程规划许可证和建设用地规划许可证。1992年12月8日,县国土局下发了关于第三被诉人向物业公司转让土地使用权的批覆;12月15日,物业公司向县国土局领取了中华人民共和国国有土地使用证。12月18日,县建设局签发了建设工程项目开工许可证。
  1993年8月18日,申诉人委托律师给第一被诉人发函,函称“经调查及研究有关事项,我们认为你司与申诉人合作开发A大厦高层商品楼和某花园商品楼不具备合法之条件,且你司存在重大违约事实,故谨请你司在接此函后之日起一周内将申诉人已投入的全部款项及利息如数返还申诉人。如有异议,请接此函后之日起三日内向本律师提出。”被诉人收函后答覆半个月内覆函,但至今仍未明确答覆,也未向申诉人退回款项和利息;因此,申诉人遂于1993年9月30日向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会提出仲裁。
 
  申诉人在仲裁申请书中要求:
 
  1.解除申诉人与第一、第二被诉人签订的“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”及“补充合同书”,解除第三被诉人出具的“确认书”。
  2.按无效合同处理原则,上列被诉人返还申诉人1,200万元人民币,及按银行利息计从1992年6月12日至实际支付日的全部利息。
  3.根据被诉人的过错责任,被诉人赔偿申诉人的经济损失人民币100万元整。
  4.本案的仲裁费用由被诉人全额承担。
  申诉人在仲裁申请书中诉称,申诉人和第一、第二被诉人签订“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”及“补充合同书”后,第三被诉人即据合同约定出具了一份关于同意申诉人与第一、第二被诉人合作建设A大厦及将有关合同和收款收据交给申诉人作为第一、第二被诉人履行合同的反担保之确认书,成为第一、第二被诉人的担保人。合同签订后,申诉人依约将1,200万元人民币交给了被诉人。
  此后,申诉人为履行合同多次催促被诉人出示有关规划、报建、土地使用证等必备手续,但被诉人一直未能办好。后经查询才知第三被诉人与物业公司就A大厦签订了“关于合作开发商品住宅楼协议书”,县有关部门也正式批准了第三被诉人将A大厦的土地使用权转让给物业公司。
  这等于直接否定了第三被诉人提供给申诉人作为担保文件之一的“合作开发河东村商往楼合同书”之合法性,同时使该合同确定的关于第三被诉人与第一被诉人合作开发A大厦成为不可能。第一、第二被诉人既不是A大厦土地使用权人,就没有权利与申诉人签订合作建设A大厦的协议,就不具备合法主体资格。因而,申诉人与第一、第二被诉人签订的合作建设开发A大厦的合同书为无效合同,第三被诉人出具的确认书为无效担保。根据我国《民法通则》关于无效民事法律行为及无效经济合同的处理原则,被诉人应将其从申诉人处取得的1,200万元人民币及利息返还给申诉人。同时,因合同无效的主要过错在于被诉人,故被诉人应赔偿因合同无效给申诉人造成的经济损失。
 
  被诉人在答辩状中辩称:
 
  (一)被诉人的主体资格问题
  1992年3月,河东村与被诉人签订“合作开发河东村商住楼合同书”,由此,被诉人约定取得本案土地使用权和地上建筑物所有权。鉴于被诉人投资的项目多且大,资金一时周转困难,遂与申诉人合作,将A大厦交给申诉人承包建筑。依照申诉人与被诉人签订的合同规定,被诉人负责找到有房地产经营权的企业挂钩,由有房地产经营权的公司出面办理一切合法开发经营手续,以期达到本案原属自用房转化为商品房之目的。基于此,被诉人于1992年8月22日与物业公司签订了“关于合作开发商品住宅楼协议书”,因本案的土地使用权必须转让给物业公司,地上建筑物才能转为商品进行经营销售,所以物业公司又与第三被诉人签订了转让土地使用权的“关于合作开发商品住宅楼协议书”。而后,物业公司取得“建筑工程规划许可证”、“建设用地规划许可证”、“国有土地使用证”、“开工证”。
  上述事实表明,几经变通之后,被诉人是物业公司经营房地产的合法合作者,申诉人则为被诉人的合法合作伙伴。根据广东省人民政府1984年1月23日颁布的《深圳经济特区商品房产管理规定》第三条关于“深圳市人民政府鼓励客商独资或与深圳市人民政府批准经营房产的国营企业合资、合作,在深圳经济特区从事房产经营(即建筑、买卖、出租房屋等业务“活动”,的规定,被诉人以客商身份与物业公司合作取得房产经营权,被诉人具有与申诉人签订建筑房产合同的主体资格。
  (二)被诉人与申诉人所签订合同的效力问题
  被诉人与申诉人签订建设A大厦承包合同时,被诉人尚未与物业公司合作,但该合同第三条规定被诉人负责与有房地产经营权的公司签订代售合同。补充合同书第四条也规定,如经申诉人找到与有房地产经营权的公司签订代销合同时,由被诉人支付20万元劳务费给申诉人。这些条款表明双方均明确如下意思表示:1.当时双方均无房地产经营权;2.被诉人负责与有房地产经营权的公司挂钩,或由申诉人挂钩,但被诉人付20万元劳务费;3. 由有房地产经营权的公司负责将本案房产转为商品房;4.被诉人与有房地产经营权的公司合作取得房产销售权;5.由被诉人出面与房地产经营公司发生法律关系;6.与有房地产经营权的公司签订代售房产合同,这是本合同生效并付诸履行的关键条件。
  所以,被诉人与申诉人签订的共同合作建设A大厦的合同是一个附条件合同。假如本案房产无法转为商品房,本案合同则无法履行,即合同不能生效。根据我国《民法通则》的规定,附条件合同当条件成就时,合同依法生效。被诉人通过努力与物业公司合作取得房产经营权,本案合同所附条件已经具备,因而合同应予生效。申诉人不再履行合同,构成违约事实,究其原因,是因房地产市场由热到冷,价格急剧下跌的结果,现申诉人找借口推卸责任,企图解除合同,这是一种不道德的商业行为。因此,被诉人提请中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会驳回申诉人的申诉请求。
  申诉方的代理人在1994年7月25日的代理词中进一步强调了第三被诉人对偿还前期开发资金及利息负有不可推卸之返还责任。
 
二、仲裁庭的意见
 
  (一)仲裁庭查明:在“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”和“补充合同书”的开头部分,“甲方”注明为第一被诉人,但在上述两份合同的结尾部分“甲方代表”的签字盖章处,除第一被诉人签字盖章外,第二被诉人也在上面签字盖章。这种行为表明了第一被诉人和第二被诉人共同作为上述合同甲方当事人的意见;因此,第一被诉人和第二被诉人应共同承担因签订上述合同而产生的一切责任。
  (二)第三被诉人在本案中仅是出具了一份“确认书”,同意申诉人和第一被诉人合作建设A大厦,并同意第一被诉人将有关合同和收据抵押在申诉人处,第三被诉人并没有加入“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”和“补充合同书”作为其当事人。尽管申诉人支付给第三被诉人前期开发资金人民币1,000万元,但按“补充合同书”和第三被诉人出具的收据所述,均是申诉人代第一被诉人、第二被诉人支付。因此,仲裁庭认为,第三被诉人并不是上述合同的当事人,不受本案仲裁条款的管辖。
  (三)申诉人与第一被诉人、第二被诉人签订的“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”,实际上是由第一被诉人、第二被诉人出地,申诉人一方出资合作开发经营房地产并进行产权分成的合作建房合同。根据国家有关法律、法规和深圳市人民政府的有关规定,合作建房的出地方必须取得土地使用权并领取有“房地产证”,出资方必须是在深圳市规划国土局注册的房地产开发公司,合作建房合同应经深圳市规划国土局批准。经查:在签订“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”和“补充合同书”时,第一被诉人和第二被诉人并未取得土地使用权,申诉人的经营范围中也无房地产开发经营权,而且上述合同从未报深圳市规划国土局批准。因此,仲裁庭认为,根据《中华人民共和国涉外经济合同法》第九条的规定,上述两份合同是无效的。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定:“民事行为被确认无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。”第一被诉人和第二被诉人应将申诉人根据上述两份无效合同支付的人民币1,200万元返还给申诉人,并应支付前述款项自支付之日起至裁决之日止按年利率10%计算的利息共人民币2,705,023元。
  (四)申诉人在仲裁申请书第三项请求中,要求被诉人赔偿经济损失人民币100万元,但申诉人并没有提供损失的依据和合理的计算方法,因此仲裁庭对申诉人的该项请求不予支持。
  (五)由于申诉人和第一被诉人、第二被诉人对无效合同的签订都有过错,因此本案的仲裁费用由申诉人和第一被诉人、第二被诉人各承担三分之一。
 
裁 决
 
  1.第一被诉人和第二被诉人应自本裁决书作出之日起30日内,向申诉人返还人民币1,200万元和利息人民币2,705,023元。逾期不付,按年利率15%加计利息。
  2.驳回申诉人要求被诉人赔偿经济损失人民币100万元的请求。
  3.本案仲裁费和办案费由申诉人和第一被诉人、第二被诉人各承担三分之一。
  本裁决为终局裁决。
 
评论分析
 
  在1991-1992年的房地产热潮中,中国大地上房价、地价大幅上涨,房地产业发展迅猛,但相应的管理规范来不及完善,房地产市场的运作较混乱,出现了不少的问题和纠纷,本案便是其中之一。
  本案的关键问题在于申诉人和两被诉人签订的“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”和“补充合同书”是否有效以及第三被诉人是否构成本案的当事人?
  首先我们来谈谈第三被诉人的身份问题。第三被诉人是某县某镇的一个村民委员会,它本是建设A大厦高层商品楼地块的使用权人,对该块土地在50年的使用期内享有使用权、收益权和转让、出租、抵押、继承等在内的处分权。第三被诉人与本案其他当事人的关系反映在:1.出具了一份“确认书”,同意A大厦的建设工程由申诉人和第一被诉人合作完成,并同意接受申诉人代第一被诉人支付前期开发资金。2.在其下属和第一被诉人签订的一方出地(即A大厦用地),一方出资,合作建房并进行产权分成的“合作开发商住楼合同书”中作为担保方。3.其下属在收到申诉人支付的人民币1,000万元合作开发费时出具了收据。
  很明显,第三被诉人并没有加入所引发本案争议的合同,即“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”和“补充合同书”,其所出具的“确认书”中没有仲裁条款,其作担保的“合作开发商住楼合同书”并不是本案所争议的合同。尽管第三被诉人收下了申诉人支付的前期开发资金人民币1,000万元,但文件表明均是申诉人代第一、第二被诉人支付给第三被诉人的。因此,第三被诉人不受本案争议合同的仲裁条款管辖,不构成本案的当事人。
  其次,我们要解决的问题便是申诉人和两被诉人签订的合作建设A大厦的合同是否有效,这是本案至关重要的问题。
  让我们先将涉及本案房产的重要文件清理一遍:
  1992年3月11日,第三被诉人的下属河东村分别与两被诉人签订“合作开发河东村商住楼合同书”。河东村有偿提供土地,两被诉人负责开发所需费用及全部建设投资,并支付河东村:土地开发费用人民币600万元,楼宇评估总值20%计人民币7,343,980元(提前以现金支付)。
  1992年5月6日,申诉人和两被诉人签订了“关于A大厦高层商品楼建设开发承包合同书”,双方合作建房,两被诉人提供其所拥有的高层商住楼用地,申诉人负责建楼的全部资金,并组织施工,建成的楼宇双方按5:5分成,申诉人代两被诉人付前期开发资金人民币1,200万元。被诉人一年后归还本金,申诉人并分成人民币1,748,000元。同日,申诉人即支付人民币200万元给两被诉人。
  1992年5月21日,某县国土局对第三被诉人申请使用土地的报告作了批覆,同意划拨两个小区地块共50,603平方米的土地使用权给第三被诉人使用,其中包括A大厦所占用的土地7,805平方米。
  1992年5月23日,申诉人和两被诉人签订“补充合同书”,规定两被诉人在收到申诉人的前期开发资金时,即把其与土地所有权方签订的合同和土地所有权方的确认书以及付款凭证交申诉人保存作为反担保,前期开发资金由两被诉人会同申诉人直接交给土地所有权方。
  同日,第三被诉人出具了“确认书”,内容如前述。
  1992年6月12日,申诉人代两被诉人支付给第三被诉人下属河东村人民币1,000万元。
  1992年8月22日,第二、第三被诉人分别和物业公司签订了“关于合作开发商品住宅楼协议书”,规定物业公司负责本项目的立项报批、预售楼花申报手续;楼宇由第二、第三被诉人负责销售,物业公司提供票据;物业公司每平方米提取90元人民币固定利润,全部投资成本和经营利润及税收由第二、第三被诉人负责并自负盈亏。
  1992年12月8日,某县国土局和第三被诉人签订土地使用权出让合同书,前者将位于县城某某区的面积7,805平方米的土地使用权出让给后者使用,土地使用权出让金每平方米人民币74.20元,总出让金人民币579,131元,于合同生效之日起一个月内支付,土地用途为商住用地,使用期50年。此为第三被诉人为转让土地使用权补交地价的合同。
  同日,上述国土局发文下达第三被诉人向物业公司转让土地使用权的批覆。
  由上述文件可见,几方当事人之间是这样的一种关系:两被诉人通过与河东村签订合同,许诺承担开发费用和全部建设投资以及支付河东村两笔费用,取得A大厦开发建设权和所建楼宇的所有权。但两被诉人本身并无资金进行开发,他们又和申诉人签订合同,由申诉人负责建楼的全部资金,并支付本应由两被诉人支付给第三被诉人的开发资金人民币1,200万元,所建楼宇由申诉人和被诉人各半分成。光找到出钱的公司还不行,还需找到有房地产开发经营权的公司来办理土地转让、施工报建等手续,否则这座楼就建不起来。因此,第二、第三被诉人又找到有房地产开发经营权的物业公司,并分别同物业公司签订合同,由物业公司负责立项报批、提供销售票据和银行帐号,并每平方米提取90元人民币固定利润,其他的工作和费用均由第二、第三被诉人承担。最后的情形便是这样:申诉人是提供资金者,物业公司是土地使用者,中间夹着的三个被诉人均是非法炒地皮者。
  分析起来,河东村与两被诉人1992年3月11日签订合作开发合同书时,河东村还并未得到A大厦的建楼用地,或者说仍处于同政府办理用地手续的过程中,政府是1992年5月21日才划拨这块土地给第三被诉人的。河东村在无地的情况下便同他人签订合作建楼合同,有偿提供土地,这是不合法的;其与他人签订的“合作开发河东村商住楼合同书”也是无效的。那么,第三被诉人在取得土地使用权的后两日即1992年5月23日出具的“确认书”,同意申诉人和被诉人合作完成A大厦工程,此“确认书”是否构成了对前述合同的认可呢?从几方当事人的主观意愿来说可能是这样,但前述合同并没有按规定向县以上国土部门申报,履行审批手续,因此仍是无效的。
  实际上,两被诉人也十分清楚他们并未取得土地的使用权,否则他们也不会再去找寻物业公司来作为土地使用权的受让人。按照法律规定,合作建房的出地方必须取得土地使用权,并进行土地使用权的核准登记,领取有“房地产证”。两被诉人根本不具备此条件。而法律要求合作建房的出资方,必须是在深圳市规划国土局注册的房地产开发公司,因为房地产开发行业是目前中国加强调控、管理的行业,国家对房地产开发企业的资质要求较高,必须有省、市建设委员会颁发的资质证书和工商部门颁发的营业执照,才能从事房地产开发活动。这说明不是任何单位和个人都可以不受限制地经营开发房地产业的,对无经营权而从事房地产经营业务的,其行为应认定无效。查本案申诉人根本就没有房地产经营权。法律还要求这种合作建房合同应报市规划国土局批准,无证据表明本案的合作建房合同得到报批。在法律规定的三大要素均不具备的情况下,本案所涉及的合作建房合同实在是个无效合同。既然合同被认定为无效,那么两被诉人依据此无效合同从申诉人处取得的人民币1,200万元应退还给申诉人,并要支付此笔款项自支付之日起至裁决之日止的利息。




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